第七章 个人财产保险
案例2：房屋转卖期间火灾致损索赔案
案情：
某年12月10日，张某将自己所购房屋及屋内财产投保了家庭财产保险，房屋的保险金额为30万元，家用电器的保险金额为8万元，其他财产的保险金额为8万元。保单中载明：“在保险期限内，保险标的被转卖、转让或赠与他人，或保险标的的危险程度增加时，应在七日之内通知保险公司，并办理批改手续。”后张某于次年4月16日另购新居，而将原来的房屋卖给了赵某，但赵某未付清全部房款。双方商定，赵某4月25日先入住，双方商定一星期后缴清余款并去房地产交易管理部门办理交易过户手续。不料4月30日，因赵某家煤气泄漏引发火灾，致使房屋遭受严重损失。事发后，赵某找到张某，于是张某向保险公司提出索赔。保险公司以张某已将房屋卖出，且已收到部分房款，因此他对该房屋不具有保险利益，并且张某在发生房屋转卖的情况下，未在7日内（4月16日至4月30日间，超过了7天）通知保险公司为由，对张某申请作出拒赔决定。张某不服，向法院起诉。
法院经调查审查，最终作出了支持张某请求的决定，判决保险公司作出赔付。
分析：
本案的关健有两点，一是房屋出险时张某是否具有保险利益；二是张某是否违反了及时通知义务；而这两个问题的答案均系于对房屋转卖关系是否已经完成的确认。
第一个问题，如果张某的房屋转移行为已经完成，房屋所有权已经归赵某所有，那么张某对该房屋就不在具有法律所承认的利益；对第二个问题，即使房屋转移已经完成，那么张某应履行的“7日内通知”的义务，应从哪一天开始算起呢？如果确实如保险公司所确认的那样，从张赵双方达成房屋转让意向的4月16日起计算，则张某确实未履行及时通知义务；基于以上两点，则应支持保险公司的观点。
但是，我国目前对不动产所有权的转移实行的是实名登记制度，房屋所有权的转移以房产证办理的时间为准。本案中房屋买卖双方虽已达成交易意向并已支付部分房款，但是买卖双方即未到房地产交易管理部门申请办理过户手续，也未向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续。因此从法律上讲，该房屋的所有权并未转移，张某仍为该房屋的所有人，因此张某对房屋具有保险利益。
本案中，保险公司在申请中辨称，房屋转卖应指房屋转卖的实际行为而不是以转卖手续是否全部完成为判定标准。但本案涉及的是保险合同，房屋转卖在法律上的解释是指房屋所有权的转移，处于转卖过程中、手续尚未全部完成的房屋不能视作“房屋转卖”。这里就涉及到保险合同的解释原则。一般而言，对保险合同的解释遵循的是文义解释、意图解释、专业解释与有利于被保险人解释等原则。本案中房屋转卖的解释应适用专业解释原则，也就是对保险合同中使用的专业术语，应以其所属专业的特定含义加以解释。因此本案中的“房屋买卖”应按法律上的特定含义解释，即上述给出的“房屋所有权的转移”。因此保险公司对房屋转卖的解释没有法律依据，房屋转卖应从房屋所有权转移即房屋买卖双方办理所有权转移登记算起。
而从张某的及时通知义务角度看，本次房屋转卖行为并未最终完成，张赵双方达成交易协议的日期并不是真正的买卖日期，因此从4月16日起计算张某的履行义务期无法律依据。
就此，本文认为，应支持法院判决，保险公司应履行对张某的赔偿义务。
启示：
本案中的张某虽然最终获得了赔偿，但本案对投保人应有所启示。保险合同约定的义务，合同双方均应严格履行。本案中如果赵某搬入的时间超出7日，则保险公司完全有理由拒赔，因为，不同的人对房屋的管理办法、使用习惯、维护保养措施等可能会有较大差异从而导致房屋的风险程序的不同。而这种危险的变化被保险人能够预知与控制，是客观危险变更，被保险人应将这种情况事先通知保险公司并办理批改手续，否则保险公司可以不承担由此而导致的任何责任；另一方面，尽管房屋没有过户，如果房款已经付清，李某就成为事实上的房屋所有人，张某对该房屋就不再具有保险利益，此时即使房屋受损，张某不会受损，从保险补偿原则出发，张某就没有权利向保险公司索赔，而赵某并非本合同的被保险人，也无权向保险公司索赔。实际中也发生过类似案例，房屋实际转让完成，但原投保人未及时向保险公司履行通知义务，合同未及时批改，从而在房屋受损后未能得到赔偿。